Analitika.at.ua. Признаки кризиса на рынке недвижимости налицо. И если до недавнего времени руководители крупных девелоперских компаний убеждали, что о стагнации не может быть и речи, говорили о положительной динамике продаж, то теперь вынуждены признать: падение спроса очевидно, объем продаж стремится к нулю, есть трудности с финансированием проектов.
Начальник отдела маркетинга и продаж компании "Гриар" Сергей Азарян рассказал нам, что компания намерена довести до конца все начатые объекты, но реализация тех проектов, которые еще на бумаге, отложена на неопределенное время. "С рынка ушли иностранные инвесторы - наши основные клиенты", - объясняет С.Азарян. - Если раньше мы не успевали отвечать на телефонные звонки, то теперь телефон молчит".
Компания "D&H Group" также неудовлетворена уровнем продаж. "Главный вопрос, который задают потенциальные покупатели - не остановим ли мы строительство, - рассказывает PR менеджер "D&H Group" Ваге Варданян. - Прибавьте к этому всеобщее ожидание снижения цен. Тем не менее, мы не унываем. Строительство мы завершаем в 2010 году. Думаю, к этому времени рынок восстановится".
Однако не все компании могут позволить себе такой "консервативный" подход. Многие предприниматели уже столкнулись с нехваткой средств, необходимых для окончания строительства. Финансирование проектов обычно складывалось из трех составляющих - собственных средств компании, кредитных, а также средств, выплачиваемых покупателями в процессе строительства. Последний фактор позволял безболезненно обслуживать кредит и завершать строительство. Однако сегодня покупатели квартир в новостройках перестали выполнять свои договорные обязательства и производить ежемесячные выплаты компании-продавцу. Это ё1уже привело к остановке строительства некоторых домов. Проблема еще и в том, что получить банковский кредит стало гораздо сложнее, чем год назад. Произошло ужесточение требований к оценке объектов недвижимости как к залогу. Банки тоже подстраховываются от вероятного падения цен на жилье. Но главное изменение - рост ставок. Даже крупные компании, такие как "Гриар", утверждают, что сегодняшние банковские ставки находятся за гранью рентабельности.
Не лучше ситуация и с получением товарного кредита. Продавцы стройматериалов перестали верить в светлое будущее строительного рынка. По словам архитектора компании "Каза Аско" Ара Карапетяна, "товарный кредит сегодня получить невозможно, поскольку многие компании-поставщики столкнулись с ростом неплатежей. К тому же никто не знает, как будет развиваться ситуация дальше. Поэтому все предпочитают работать с предоплатой".
Директор компании "Тонус" Ншан Абраамян уверен, что проблемы, спровоцированные мировым финансовым кризисом, усугублены информационным давлением на покупателей - все ждут значительного снижения цен. "Первопричина нынешней ситуации, на мой взгляд, в панических настроениях, царящих на рынке, а не в реальном отсутствии средств, - говорит г-н Абраамян. - Манипуляция общественным мнением и нагнетание обстановки приводит к отложенному спросу. Каждый год на новогодние праздники мы проводим акцию - продажу квартир с 20% дисконтом. Нынешний год не стал исключением. Но некоторые сразу восприняли эту акцию как снижение цен. Кто-то из покупателей решил, что через месяц мы сбросим еще 20% - значит, стоит подождать. А на самом деле скидки закончились 13 января. И сейчас у нас цены прежние".
Схожего мнения о ситуации и Ара Карапетян: "Сейчас уже сложно сказать, что было первым - разговоры о надвигающемся кризисе или ужесточение условий кредитования, сжатие ипотечного рынка. В любом случае фактор страха играет очень жестко. Если раньше покупка недвижимости воспринималась как надежное вложение средств, то сейчас ситуация обратная: все боятся потерять деньги, вложив их в недвижимость". Кстати, несмотря на то, что доля сделок с применением ипотеки на первичном рынке невелика, ситуация с ипотечным кредитованием, по мнению специалистов, также сыграла не в пользу рынка. Ваге Варданян отмечает этот фактор как один из самых негативных, отразившихся на платежеспособности покупателей: "Очень многие состоятельные люди предпочитали покупать квартиры по ипотеке, чтобы не изымать средства из бизнеса. Рост ставок по ипотеке сделал эту схему бессмысленной". Ншан Абраамян отмечает, что "ипотека позволяла сохранять динамику рынка недвижимости. Даже если эти средства не приходили к нам напрямую, все равно средства вкладывались в рынок недвижимости, что позволяло поддерживать его ликвидность".
Несмотря на сложность и кажущуюся безвыходность положения, специалисты уверены, что угрозы недостроя нет. "Строительство будет завершаться любой ценой, - говорит Сергей Азарян, - средства найдутся, будут изыматься из других активов, я не исключаю возможность сброса некоторыми компаниями квартир по себестоимости (у тех, кто еще не расплатился с кредитом, самая сложная ситуация), лишь бы не прекращать строительство". "Помимо нравственного аспекта, у компаний есть обязательства перед клиентами - замораживание строительства означает банкротство компании. Поэтому я уверен, что все строящиеся сегодня объекты будут закончены несмотря ни на что", - уверен Ншан Абраамян.
Кризис в строительном секторе привел к снижению спроса на землю под строительство. В этом году участки под новые дома будут простаивать. Активной распродажи земельных участков никто не прогнозирует. По мнению генерального директора агентства недвижимости "Каскад риелти" Вардана Авагяна, в период экономического кризиса продавать землю невыгодно: "Земля - надежный актив. И в долгосрочной перспективе не может обесцениться. Поэтому роста предложений мы не ждем. Тем более, что потенциальные покупатели будут играть на значительное понижение цен. Сброс земельных участков возможен, только если компания находится в крайне тяжелом положении. Но такие ситуации бывают и вне кризиса".
Лучше прочих себя чувствуют компании, у которых достаточно собственных средств. Сергей Азарян констатирует: "Есть инвесторы, которые и сейчас спокойно вкладывают средства в строительство, осуществляя долгосрочные проекты. Кредиты их не интересуют". Специалисты считают собственные средства оптимальным вариантом на фоне всеобщей нестабильности. Тем более, что себестоимость строительства падает: дешевеют стройматериалы, рабочая сила. Тот, кто ухитрится строить сегодня, окажется в выигрыше. А пока стали снижаться цены на жилье. "Цены на квартиры в Ереване действительно снизились, - говорит Вардан Авагян, - но не на 35%, как сообщают некоторые СМИ. Что касается новостроек, то здесь ситуация разная: кто-то оставляет прежние цены, кто-то снижает - все зависит от финансового положения компании".
Существующие в обществе ожидания падения цен на 50-60% строители называют беспочвенными. "Я не знаю, как будет развиваться ситуация на рынке вторичного жилья", - говорит Ншан Абраамян, - но новостройки так кардинально дешеветь не могут - от себестоимости никуда не денешься. Разве что сверхдорогое жилье в центре станет более доступным. Но оно составляет небольшую часть первичного рынка".
По поводу ближайших перспектив рынка мнения участников расходятся, поскольку не ясно, когда появятся деньги в реальной экономике. Сложность еще и в том, что строительный рынок не консолидирован, компании придерживаются разной стратегии, хотя понимают, что резкие скачки, провалы цен никому не выгодны - это может обрушить рынок. А привлекать инвесторов, продавать проекты на падающем рынке будет уж точно невозможно. Строители рассчитывают на действия правительства по нормализации общей экономической ситуации в стране. "Мы не ждем финансовой поддержки от правительства, - говорит Ншан Абраамян, - но надеемся, что меры, направленные на оздоровление экономики, дадут результат. И самое главное - исчезнут панические настроения в обществе".
Сергей Азарян считает, что поддержка правительства может быть более конкретной: "Правительство направляет средства на осуществление инфраструктурных проектов. И это самое правильное решение в период кризиса. Но у частных компаний тоже есть немало интересных проектов, не связанных с жилищным строительством. Например, у нас есть проект строительства гидроэлектростанции стоимостью в 60 млн. долларов. Только на собственные деньги мы его осуществить не сможем. Банковский кредит, как я уже сказал, брать нерентабельно. Поэтому осуществление проекта пока откладывается. Но если бы правительство помогло привлечь часть средств под приемлемые проценты, можно было и сейчас начать строительство".
Пожалуй, главное, в чем сходятся все специалисты - это ожидаемая консолидация рынка. Ара Карапетян уверен, что "по-настоящему в тяжелом положении находятся те компании, которые не продумывали проекты с точки зрения финансирования на длительный срок, делали основную ставку на продажу квартир. Сейчас они пожинают плоды своих поспешных решений. Те же, кто аккуратно выстраивал стратегию развития, смогут пройти кризисную ситуацию пусть без запланированной прибыли, но и без разорения". По мнению Ншана Абраамяна, с рынка уйдут случайные игроки, появившиеся на фоне бурного роста последних лет. И в этом есть положительная сторона - рынок очистится от тех, чей бизнес не обеспечен реальными активами.
Анаит Джулакян
ДЭ |
